山东高法微博、山东法制报：承租人多次拖欠房租 致千万装修费荡然无存

　　近年来，随着网络购物的兴盛，实体购物商场面临着空前的压力和挑战，稍有不慎，就可能折戟沉沙，星落云散。近日荣成法院审理了一起租赁合同纠纷，案件的被告因为经营不善，拖欠租金，不但被解除合同，而且也被迫承受了1000万的装修费损失。

　　【案情回顾】

　　2014年10月9日，原告甲公司与被告乙购物商场签订租赁合同，约定乙购物商场租赁甲公司的经营场所，租期至2022年9月28日，租金按季度提前支付。乙购物商场交付租金至2016年1月19日，后一直拖欠租金。半年后，原告向被告发出催缴租金函，但被告仍未支付租金，2016年8月16日，原告向被告发出解除租赁合同通知一份，要求解除合同并支付拖欠的租金，但被告拒不支付，随后原告诉至法院。荣成法院受理后，被告提起反诉，要求原告赔偿其装修损失1000万元。

　　【法院判决】

　　法官审理后认为被告逾期缴纳租金的行为构成根本违约，按照相关司法解释的规定，被告要求原告赔偿装饰、装修残值损失于法无据，不予支持。判决驳回被告的诉讼请求，支持原告要求支付租金和违约金的诉讼请求。

　　【法官说法】

　　承租人按时交付租金和出租人按约定交付租赁物并保证租赁物能正常使用是法律规定的承租人与出租人的主要和基本义务。承租人不履行交付租金的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，出租人可以解除合同并要求承租人按照合同约定承担相应违约责任。无论是主动还是被动提前解除租赁合同，承租人都会面临装饰、装修的残值损失问题，根据我国法律规定，主要有以下几种处理方式：

　　一、出租人同意装饰装修

　　1. 租赁期间届满或者合同解除，未形成附和的装饰装修物，除当事人另有约定外，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　2.合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

　　3.租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　二、未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　【法条链接】

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十三条