荣成法院关于物业服务纠纷的司法统计

　　伴随着城市化进程的推进和房地产市场的发展，物业服务行业尚处于起步阶段，纠纷数量快速增长，案件审理难度越来越大。2008年之前荣成法院并无物业纠纷案件，2008年至2011年该类型案件逐渐出现，但受案数量始终维持在较低水平。从2012年受案数开始呈逐年增长现象：2012年48件，2013年57件,2015年58件，2016年截止目前265件。

　　一、物业纠纷案件的现状

　　1、诉讼标的额普遍较小。一般每户每年的物业费平均几百元，至起诉时加滞纳金不超过上年度就业人员年平均工资百分之三十，因此大部分属于小额诉讼类型，案件标的额在5000元以上的占2.1%，标的额为5000元——3000元的占27.6%，而标的额为3000元以下的案件占70.3%。

　　2、原告相对固定且诉请单一。物业公司作为原告向业主索要物业服务费占案件总数约99%，涉及的物业公司也稳定在10余家左右，其主要诉求是向业主索要物业费和滞纳金，而业主作为原告起诉物业公司的仅不到1%。

　　3、业主抗辩理由相对不变。业主不缴物业费的抗辩理由95%是物业公司服务质量有瑕疵，其中涉及公共设施损坏占12%，安保巡查不到位占8%，未享受到物业服务而拒不支付物业费占63%，公共卫生及环境不达标占5%。

　　4、被告重复率极高。同一被告通常涉及多起物业纠纷，2014年的案件中，26%的被告重复出现；2015年，32%的被告重复出现，2016年收案又有不少“老面孔”案件。

　　二、引发物业纠纷的原因

　　1、物业服务不到位。对于房屋建筑漏雨、墙砖脱落等问题，物业维修养护不及时；对业主反映的问题给予登记后与开发建设单位不及时沟通；对公共设施损坏不及时维修；小区管理不到位，业主财产、出行安全存在隐患等，多数业主因此不愿意支付物业费。

　　2、物业服务项目及收益不公开。对于物业公司的服务范围、项目，大部分业主对此均不是很清晰，业主们也不清楚小区广告收益的去向。按照规定，小区内广告收益应该属于小区公共收益，一小部分用作物业公司的业务费，剩下的大部分收益应该属于全体业主，而大部分物业公司对此项收益都含糊其词，服务及收益项目均不公开，造成业主对物业公司的猜忌与不信任，一旦出现问题，极易引发矛盾。

　　3、存在服务与费用不对等、乱收费现象。部分业主认为自己没有享受到服务，例如因车库门前乱停车至自家车辆出行不便却要缴纳此项物业费，因此而拒交物业费。其次，物业费缺少详细清单，仅用“物业管理费”来取代其中各类费用的名称，出现乱收费现象，导致业主对物业服务非常不满。

　　4、业主委员会形同虚设。小区业主委员会主要职责包括选聘和解聘物业公司，与物业公司订立、变更、解除合同，因部分业主法律认识不到位，出现破坏设施、乱倒垃圾等现象，从而产生矛盾，对于合理的收费有时不予配合，业主委员会都不能积极引导，导致矛盾激化。其次，当出现物业服务不到位的情况，业主委员会不能与物业公司及时协调解决，仅仅是业主消极拖欠物业费来抗辩。

　　三、解决物业纠纷案件的建议

　　1、物业服务正规化。在收费方面，物业公司应该给予业主相关物业管理费用缴费收据上，将相关收费目录名称和费用全部罗列清楚。在服务方面，物业公司要加强对物业工作人员、安保人员培训，提高服务质量，对公共设施等及时维修，使物业服务专业化、正规化。

　　2、物业项目及时公开。对于物业公司的服务范围、收费项目及收益情况，由物业公司定期向业主委员会汇报、公开近期的物业服务项目及收益情况并作出说明。业委会要及时督促、监督其在小区宣传栏内公示，如有不符或疑问，业主委员会要及时沟通处理。

　　3、加大宣传力度。首先要提高民众物业管理消费意识，主管部门和物业公司应充分利用小区条件加强对物业管理方面知识的宣传，让业主能直接明了相关物业知识，对于合理的收费，努力做到让业主支持、配合。其次，加大对现有物业服务相关法律的宣传，规范小区对物业公司的监督程序，强化服务意识，使物业公司合法、正当服务。

　　4、充分发挥业主委员会作用。健全业委会缺席，小区业主们在符合条件后，要及时召开业主大会，做好物业管理的宣传工作，监督物业服务，发生矛盾后及时做好沟通协调工作，合理引导业主依法维权，促使物业公司与业主双方“走到谈判桌前”，最终“和谐共赢”从根本上化解双方矛盾。