“顶账房”逾期办证违约责任的认定

　　——赵某诉王某等商品房预售合同案

　　【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　山东省威海市中级人民法院（2023）鲁10民终2281号民事判决书

　　2.案由：商品房买卖合同纠纷

　　3.当事人

　　原告（上诉人）：赵某

　　被告（被上诉人）：王某

　　被告（被上诉人）：淄博某某开发有限公司某分公司（以下简称某房产公司）

　　原审第三人：赵某香

　　【基本案情】

　　某房产公司以房产一处抵顶欠付王某工程款115,980元。王某将该房产转让给原告赵某，双方并于2018年10月29日签订《协议书》，约定房屋价款20万元。2018年11月30日，赵某与某房产公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定某房产公司将上述房产出卖给买受人赵某，房屋总价127,578元。合同并约定了房产交付时间以及逾期办证应承担的违约责任。当天，某房产公司向赵某出具房款金额为115,980元的收款收据。2021年10月14日，某房产公司将房屋钥匙交付给原告赵某，后赵某要求某房产公司办理房权证未果，遂成诉。

　　【案件焦点】

　　赵某能否以某房产公司未按合同约定办理房权证要求解除与王某签订的《协议书》及与某房产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。

　　【法院裁判要旨】

　　山东省荣成市人民法院经审理认为：赵某及王某签订的《协议书》约定了当事人名称、房屋位置、面积、价款、付款方式等内容，具备了房屋买卖合同的主要内容，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，王某作为出卖方负有交付房屋并办理房屋过户的义务。《协议书》并未约定合同解除条件，至于是否已达到法定解除条件，因房屋已经交付，在赵某无证据证实房屋已具备了无法办理房权证的情况下，无法认定王某已构成根本违约，故赵某要求解除与王某签订的《协议书》的诉请理由不当，法院不予支持。赵某与某房产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，实质是赵某、王某、某房产公司三方协议由房产公司代王某履行房屋交付与办理产权登记、过户的行为，赵某与某房产公司并不存在真实的房屋买卖的合意，故赵某要求解除与某房产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并承担违约责任无事实根据，法院亦不予支持。山东省荣成市人民法院判决驳回原告赵某全部诉讼请求。

　　赵某不服一审判决，提起上诉。

　　威海市中级人民法院经审理认为：某房产公司与王某均认可案涉房屋系某房产公司抵顶给王某，后由王某出卖给赵某；某房产公司认可《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是为了协助办证而签订。对此，赵某不予认可，其主张王某没有完全的自主处分权，其与某房产公司成立房屋买卖关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据在案证据，赵某与王某签订的《协议书》约定王某将案涉房屋出售给赵某，并约定了购房款数额及付款期限，赵某方亦将购房款直接支付给王某，故可认定赵某与王某之间成立真实的房屋买卖合同关系。案涉《协议书》签订时，王某虽未取得案涉房屋所有权，但某房产公司事后对王某将案涉房屋出售给赵某的行为予以认可，故王某与赵某签订的《协议书》合法有效。赵某另与某房产公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该合同中房款数额、支付方式等条款并非赵某与某房产公司达成的真实合意，双方仅就房屋的交付和办证达成合意，故合同的该部分条款有效。某房产公司现已就案涉房屋办理产权证书，赵某亦认可其2023年9月已知晓案涉房屋可登记至其名下，亦向某房产公司询问办证相关事宜，现赵某合同目的已能够实现，故对其要求解除案涉《协议书》及《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的上诉请求，本院不予支持。综上所述，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

　　【法官后语】

　　以房抵顶工程款又称“顶账房”，是建设施工领域常见的现象。受资金紧张、房屋滞销所限，开发商常将房屋抵顶给工程承包方、实际施工方、材料供应商等，上述人员顶房后再将房对外另行出售，以便实现资金的变现。作为购买顶账房的一方在享受顶账房较低价格红利的同时也面临诸多风险。能否顺利过户即为其中一大隐患。

　　1、“顶账房”所涉法律关系的厘定及效力认定

　　“顶账房”往往涉及三方法律关系：开发商与建筑商等第三方之间的顶账合同关系；建筑商等与购房者之间的法律关系；购房者与开发商之间的合同关系。

　　开发商与建筑商之间往往因工程建设及买卖建筑材料等产生债权债务关系。开发商以房产抵顶欠付的款项的实质为双方达成了以物抵债协议。一般情形下，该种以物抵债行为均是合法有效，抵债的房屋是否办理所有权的变更手续不影响以物抵债的效力；建筑商等与购房者之间的房屋买卖合同通常也是双方真实的合意，如果不存在合同无效的情形，也是合法有效的。

　　对购房者与开发商之间的合同关系，实践中争议较大，一种观点认为双方形成商品房买卖合同关系，即双方签订的商品房买卖合同视为开发商同意建筑商将对其享有的债权转让给购房者，购房者支付购房款作为给付建筑商债权转让的对价；另一种观点认为双方不存在商品房买卖合同关系。建筑商等抵债而来的房产，只有办理产权登记后出卖给购房者并办理产权登记才发生物权变动的效力。建筑商在未取得房屋权属证书的情况下将顶账房出售给购买方，购房者又与开发商签订商品房买卖合同，属于规避法律的行为，购房者虽与开发商签订了合同，但双方并不存在商品房买卖合同关系。

　　笔者认为，顶账房真实的买卖双方应为购房者与建筑商，而购房者与开发商之所以签订合同，往往也是为房屋过户及办理产权登记所需。根据《中华人民共和国民法典》规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，购房者与开发商签订的合同中关于房屋价款，款项支付的约定因系虚假的意思表示，应认定为无效。但双方对房屋交付及过户的约定应对双方具有约束力。故购房者与开发商之间签订的合同应为部分有效的合同。但就房屋交付及过户事宜实质上应为开发商代建筑商履行的行为。购房者与开发商之间并未形成商品房买卖合同关系。

　　2、顶账房逾期办证违约责任认定

　　当事人可以协商一致解除合同，也可以在达到法定的不能实现合同目的等情形下诉讼解除合同。除明知房屋本身不能办理产权登记的情形外，购房者购买顶账房的目的应为成为房屋所有权人。在有证据证实房屋已无法办理产权登记时，买卖房屋的目的已无法实现，购房者享有要求建筑商承担违约责任的权利。对购房者是否有权要求开发商承担责任的问题，根据上述的认定，即开发商与购房者签订合同实质是代建筑商履行义务的行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”，故购房者无权要求开发商承担责任。笔者认为，这种认定的合理性在于一方面加重了建筑商等在未取得房屋权属的情形下转让房产的责任，势必让其在顶账及对外出售房产过程中对房产权属有更加审慎的注意义务，以便于开发商、建筑商、购房者三方间的权利义务顺利的履行。另一方面，即使出现了合同解除的情形，建筑商在承担违约责任后，也并未丧失向开发商主张责任的权利。

　　                                                                     编写人：山东省荣成市人民法院 孙文丽